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酒店項目類型及分析

城市市郊區或風景區大型綜合地產開發項目(含酒店)
  城市郊區或風景區大型綜合地產開發項目一般占地數千畝甚至數萬畝,業態主要包括別墅、洋房、高層公寓、酒店、高爾夫、游艇會、郊野公園等。
  酒店是此類綜合項目中非常重要的組成部分,僅僅獲得自身成功是遠遠不夠的,酒店如何對項目整體,特別是地產銷售,發揮最大最佳的帶動作用才是最關鍵的問題。
  另一方面,酒店作為地產配套的背景也使此類酒店很難獲得經營上的成功,相當一部分酒店面臨經營困難,服務并帶動地產銷售是這些酒店最主要的使命,對以后酒店能否“獨善其身”,很多開發商往往是會議上強調關注但執行時卻以后再說。
城市綜合體酒店項目
  城市綜合體項目一般包括寫字樓、商業、酒店、豪華公寓等業態,地理位置優越,有機會建立一個新的城市商業中心。
  對于此類項目,除了應當分析酒店自身定位問題之外,還要充分研究酒店對項目整體及各組成業態的影響和相互關系問題,平面布局和各種流線是影響酒店與其他業態和諧共處且相互促進的關鍵因素。
城市中心或近郊大型五星級酒店項目
  影響城市中心大中規模商務酒店未來經營業績的關鍵因素是位置位置位置,城市或區域經濟發展和商務商業中心布局變化將對此類酒店產生重要影響。
  城市或區域內規劃在建的同檔次酒店項目應當重點關注,與現有酒店相比,這些新建酒店才是未來最重要的競爭對手。引進高端酒店管理品牌是開發商最為關心的問題,但是高端品牌背后隱含著很多代價,合適才是最佳選擇。
中小城市或城市新區第一家五星級酒店項目
  第一家五星級酒店項目經常面臨中國特色問題,在當地酒店市場尚不足以支持一家五星級酒店時,因為一些市場以外的原因,開發商啟動建設這些“早產兒”項目。
  政府希望酒店檔次高,規模大,還要引進一線國際酒店管理品牌;開發商既希望酒店做出形象,滿足政府要求,又擔心酒店開業后經營虧損且長期占用資金。如何解決市場實情和美好期望之間的矛盾是做好此類項目的關鍵。
超五星級小型精品酒店或設計酒店項目
  最近幾年,在上海、北京、杭州、麗江等地涌現出很多城市小型精品酒店或度假地小型精品酒店,如上海首席公館、北京瑜舍、杭州法云安縵、麗江悅榕莊等,令人難忘的設計、品質、服務、體驗以及超級昂貴的價格使這些酒店獲得了不斷高漲的知名度和影響力。
  與標準化的大型商務酒店不同,小型精品酒店成功的關鍵是小眾客群定位、主題策劃、功能策劃、建筑室內園林用品設計等環節,雖然很多業主認為做小型精品酒店主要是為了“玩”,但長期不盈利肯定無法維持下去,掙錢永遠是硬道理。
  有一個關鍵問題正在浮出水面,中國的小型精品酒店與國外的小型精品酒店有沒有區別?應不應該有區別?也許這些問題的答案就是解開目前中國小型精品酒店經營困難的鑰匙。
五星級海濱度假酒店項目
  從三亞開始,沿海南東海岸向北,已經逐步發展成為國際著名五星級酒店密集分布的世界級海濱度假勝地。如果新建一家海濱度假酒店,說容易,去海南及東南亞認真考察,回來學著做就行了;說困難,要想博采重長,創新提高,充分體現中國特色,的確很難很難。
  海濱度假酒店特殊的功能定位、設計風格及經營特點都需要認真研究和分析,指望依靠會議業務解決淡季經營問題很可能會令人失望,是否配置大型會議室,這是一個艱難的選擇。
  當中國客人逐步成為中國頂級海濱度假酒店的主要客源時,按國際海濱度假酒店模式建造并由國際酒店管理公司經營的中國海濱度假酒店需要專門針對中國客人做出一些改變或調整嗎?
溫泉度假酒店項目
  溫泉是寶貴的自然資源,很多開發商都希望以溫泉作為項目開發和宣傳的主要賣點,做的好,溫泉經營還能帶來大量的現金流和利潤,實現一舉兩得的目標。溫泉項目一般有兩種做法,一是大型園林溫泉+度假酒店,二是度假酒店中設有溫泉SPA或桑拿。
  大型園林溫泉需要有足夠高的每日出水量和出水溫度,溫泉門票是最重要的收入來源,這種模式很適合中國大陸人多但單位消費低的市場特點,值得注意的是此類項目中酒店定位應當與園林溫泉定位具有一致性和匹配性。
溫泉SPA或桑拿是度假酒店非常有吸引力的配置,但把溫泉水引入每間客房的衛生間是錯誤的做法,用花灑放溫泉水洗澡不僅浪費資源而且也無法真正清潔身體,用浴缸泡溫泉水本來是不錯的享受,前提是衛生間必須足夠大,否則左邊馬桶右邊墻,完全沒有舒緩放松的氛圍。正確的選擇是將酒店的溫泉SPA或桑拿做好,充分發掘溫泉在養生、保健、醫療等方面的作用,為客人帶來無與倫比的感官體驗和身體放松。
產權酒店項目
  前些年產權酒店曾經有過一段泛濫成災的時光,所有只想做地產不想做酒店的開發商都期待用產權酒店模式解套酒店資產,更有甚者一邊提高售價一邊欺騙銀行做假按揭,以至于國內幾大銀行均曾發布通告禁止為產權酒店項目提供按揭貸款。
  賣掉客房,承諾回報,如果酒店經營利潤無法兌現小業主回報怎么辦?事實上,很多產權酒店項目等不到開業產生利潤就已經出問題了,原因是大部分開發商都計劃用銷售回款填補酒店建設資金缺口,一旦銷售進展不利,就會影響酒店建設工期,酒店因此無法按時開業,第一顆地雷就爆炸了。
  很多產權酒店地理位置偏僻,酒店經營維持盈虧平衡本來就非常困難,兌現小業主回報更是百上加斤,前幾年開發商可以用賣房子的利潤補貼小業主回報缺口,時間長了補不下去,第二顆地雷就會爆炸。
  做產權酒店必須有三個前提條件,一是每間客房有獨立房產證,二是房子能賣高價,三是酒店經營利潤能覆蓋小業主回報,這三個條件不具備或不充分,做產權酒店就風險很大。
特殊位置酒店項目
  機場酒店,火車站及交通樞紐中心酒店,會展中心酒店,高爾夫球場酒店等是一些位置比較特殊的酒店,這些酒店因為周邊環境的特殊性使得酒店的定位、設計及經營可能產生一些非常重要的變化,深入分析和研究這些變化是做好這一類酒店項目的核心工作。
改建酒店項目
  上世紀八、九十年代,中國各大城市按照當時的評星標準建造了大量“不三不四”的酒店,這些酒店大部分已經年久失修,需要進行徹底改造。改建酒店往往比新建酒店難度更大,很多破與立的問題需要權衡和決策。
  原有建筑結構一般不能動,很多先進的布局規劃及空間設計方案均無法采用,但設計必須堅持先進性原則,絕不能因為建筑限制最后改造出一個陳舊落后的酒店。設備淘汰與續用也是一個難題,比如有些設備還可以用3年,但重新裝修封閉后,可能10年之內就無法更換,這時痛下決心是唯一正確的選擇。
城市國賓館酒店項目
  中國幾乎每個省會城市都有一個國賓館酒店,這些酒店承擔著接待中央領導和外國貴賓的重任,安全保障是最重要的,因此酒店建筑布局、室內流線及功能配備、室外進出流線等均需要特殊規劃和設計。
  國賓館設計工作往往非常艱難,原因是領導意見太多,做好設計管理才能有效避免因反復折騰而浪費時間。國賓館的室內裝修和用品采購的決策過程非常微妙,極盡奢華不行,簡單樸素更不行,很多事,只能做,不能說。
集團酒店板塊發展戰略研究項目
  每個地產項目做一間酒店,十個項目就是十間酒店,大約三四十億的資產,這只客廳中的大象已經不容忽視,很多大型集團開始關注酒店板塊的發展戰略。
  顯然一家公司旗下的眾多酒店應當有某種關聯,籌建團隊、設計公司、管理公司、采購資源等應當趨于穩定和集中。最差的情況是每個項目公司獨立負責自己的酒店,萬事從頭來。項目公司應當專注于地產部分,那才是項目主體,酒店應當交給總部一個專業團隊操作,不僅可以提高酒店建設水平和效率,對項目整體開發目標的實現也大有幫助。
  中等規模的五星級商務酒店或度假酒店是最常見的酒店類型,但還有一些酒店類型值得綜合地產開發商認真研究。在很多高檔別墅大盤項目中,小型精品酒店經常能夠發揮更大更好的帶動作用。選擇什么酒店類型作為集團酒店板塊的主攻方向,這是必須盡早研究和決策的重要問題。如果幾年后發現集團旗下什么類型酒店都有,那時悔之晚矣。
  隨著酒店數量不斷增加,酒店資產管理和資產運營也是開發集團必須提上日程的重要工作。資產管理著重提高資產經營效率,保證資產安全并不斷增值;資產運營不僅關注資產形式之間的靈活轉換,更重要的貢獻是在全球經濟變化莫測的混亂中發現可以大賺一筆的買賣機會。

 

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